最近一段時間，房地產(chǎn)調(diào)控似乎進入了“比狠”模式，“限購限貸”不斷升級，“限售”模式也出現(xiàn)，政策一城比一城嚴(yán)厲，其背景就是房價的不斷上漲。

在這個狂熱的時代，理性的聲音一出現(xiàn)不是被淹沒，就是遭到口誅筆伐，或被罵為“SB”，深陷其間的媒體、學(xué)者和分析師們都鼓動你：“這次與歷史上任何一次都不一樣”，信誓旦旦地向你保證“這次與眾不同”。

但是，這次真的與眾不同嗎？讓我們來看一下歷史上那些著名的大牛市。

一、荷蘭郁金香危機

1593年，一位荷蘭商人從土耳其進口首株郁金香，由于這種花是進口貨，因此擁有郁金香花便成為有錢人的符號。1634年，買郁金香的熱潮蔓延為全民運動，1000美元一朵郁金香花根，不到一個月之后，它就變成兩萬美元了。到了1636年，郁金香在阿姆斯特丹及鹿特丹股市上市。這時，一朵郁金香花根售價相當(dāng)于今天的76000美元，比一部汽車還貴，這就是有名的郁金香泡沫。此時，荷蘭政府開始采取剎車的行動，而由土耳其運來的郁金香也大量抵達(dá)，郁金香不再那么稀罕，于是郁金香的價格瞬間下滑，6個星期竟然下跌了90%，荷蘭政府宣布這一事件為賭博事件，結(jié)束這一場瘋狂的郁金香泡沫事件。這也是有記錄的歷史上第一次經(jīng)濟泡沫事件。

二、英國南海泡沫事件

南海泡沫事件是英國在1720年發(fā)生的一次經(jīng)濟泡沫，事件起因源于南海公司，南海公司在1711年創(chuàng)立，它表面上是一間專營英國與南美洲等地貿(mào)易的特許公司，但實際上是一所協(xié)助政府融資的私人機構(gòu)，分擔(dān)政府因戰(zhàn)爭而欠下的債務(wù)。南海公司在夸大業(yè)務(wù)前景及進行舞弊的情況下被外界看好，到1720年，南海公司更透過賄賂政府，向國會推出以南海股票換取國債的計劃，促使南海公司股票大受追捧，股價由原本1720年年初約120英鎊急升至同年7月的1,000鎊以上，全民瘋狂炒股。然而，國會在6月通過《泡沫法案》，炒股熱潮隨之減退，并連帶觸發(fā)南海公司股價急挫，至9月暴跌回190鎊以下的水平，不少人血本無歸，連著名物理學(xué)家牛頓爵士也虧本離場。

三、1929年美國股市大崩盤

1929年10月，美國紐約市場出現(xiàn)了拋售股票浪潮，股票價格大幅度下跌，舉國上下謠言四起造成金融不穩(wěn)，被嚇壞了的投資者命令經(jīng)紀(jì)人拋售股票，導(dǎo)致美國股市崩潰。股指從之前的最高點驟然下跌了40%。這是美國證券史上最黑暗的一天，是美國歷史上影響最大、危害最深的經(jīng)濟事件，影響波及整個世界。此后，美國和全球進入了長達(dá)10年的經(jīng)濟大蕭條時期。引發(fā)美國股市大崩盤的1929年9-10月，被后來者形容為“屠殺百萬富翁的日子”，并且“把未來都吃掉了”。在危機發(fā)生后的4年內(nèi)，美國國內(nèi)生產(chǎn)總值下降了30%，投資減少了80%，1500萬人失業(yè)。

四、美國房地產(chǎn)泡沫

佛羅里達(dá)州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達(dá)的地價一直遠(yuǎn)低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。在1923年—1926年間，佛羅里達(dá)的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1925年則高達(dá)400萬美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來越?jīng)坝颗炫取?jù)統(tǒng)計，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。當(dāng)時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。據(jù)說美國商界大名鼎鼎的“麥當(dāng)勞教父”雷·克洛克，當(dāng)年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟危機，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟大危機。

五、日本房地產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。“廣場協(xié)議”的簽訂，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒房地產(chǎn)來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。

從后果上看，20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

六、香港房地產(chǎn)泡沫

香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到上世紀(jì)70年代。當(dāng)時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區(qū)。

1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價高達(dá)十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。

就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據(jù)專家計算，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。

歷史上的教訓(xùn)不是一次，且歷歷在目，但是在教訓(xùn)來臨之前又有多少人會認(rèn)真傾聽呢？就像黑格爾曾經(jīng)說過：人類在歷史上學(xué)到的唯一教訓(xùn)就是人類無法從歷史中學(xué)到教訓(xùn)。

最近有券商研究人士的測算說，北京上海深圳三個城市20億平米的存量住宅房，如假定按照目前大約5萬/平米的均價，對應(yīng)市值約為100萬億人民幣，相當(dāng)于半個美國或一個日本。日本在房地產(chǎn)泡沫加劇升騰的“尾部時刻”，1989年東京房價一年漲了60%。當(dāng)時，全日本都瘋了，人人都相信東京的房價“日不落”，“永不回頭”，“是可以漲到天上去的”。然后呢？“然后就沒有然后了”。

在日本泡沫發(fā)酵的年代，媒體謹(jǐn)慎使用“泡沫”這一詞匯，ZF、市場參與者、學(xué)界都強烈否認(rèn)“經(jīng)濟泡沫化”。1989年新春前夕，野村證券甚至在各大報刊上刊登廣告和軟文，駁斥“日本地價股價過高論”是“固執(zhí)于托夫勒天動說的陳詞濫調(diào)”，強調(diào)“必須替換為哥白尼的地動說”，學(xué)者賭咒發(fā)誓說“東京的房價下跌，太陽會從西邊出來”，因為“泡沫膨脹符合人們的愿望”，由于價格的上漲，多數(shù)人都是受益者。

日本人捍衛(wèi)東京的房價就象今天中國人拱衛(wèi)北京上海深圳的房價一樣，但泡沫破滅前是不會通知你，日本主要大中城市的土地和房價下跌了68%。

“不要擔(dān)心，ZF不會讓房地產(chǎn)泡沫破！’當(dāng)年日本人也是這樣心懷僥幸地安慰自己的，現(xiàn)在看來，還有比這更讓人擔(dān)心的安慰嗎？”“不要迷信ZF的力量，它不可能把宇宙都包裹起來。”